De nos jours, certains contribuables se penchent vers un investissement immobilier locatif ancien afin de réaliser des travaux, et constater un déficit foncier. Ainsi, ce mécanisme donne la possibilité de déduire ce dernier sur le revenu imposable, quelle que soit la tranche d’imposition. Mais quelle est la démarche à suivre.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global
Pour cette opération immobilière, dans un premier temps, l’acquisition d’un bien immobilier ancien, à rénové, pour être loué, s’impose. Dès lors, pour pouvoir parler du déficit foncier, il faut que la somme des dépenses éligibles dépasse celle des revenus locatifs. Pour y parvenir, il y a des étapes à suivre.
Calculer le montant des dépenses
En général, il y a les charges éligibles et les intérêts des emprunts.
Calculer le montant des charges
Pour avoir le montant total des charges, il faut calculer la somme :
- de la taxe foncière ;
- du coût des travaux ;
- des frais de copropriétés ;
- des primes d’assurance ;
- des frais d’achat (frais de notaire et de garantie), si l’acquisition a eu lieu au cours de l’année civile de la déclaration.
La somme de ces charges contribue à créer un déficit foncier, qui pourra, sous condition, être imputable aux revenus à hauteur de 10 700 €.
Calculer le montant des intérêts
Pour cela, il suffit d’additionner :
- les intérêts du prêt immobilier ;
- les intérêts des prêts-travaux.
Il faut savoir que ces charges participent uniquement à la création du déficit foncier
Calculer la part imputable aux revenus
Après ces calculs, il faut savoir, maintenant, si la situation du déficit foncier est réelle. Pour ce faire, il suffit de soustraire du revenu locatif, la somme des charges ainsi que celles des intérêts. Pour obtenir un déficit foncier, le résultat doit être négatif. Mais pour avoir le déficit foncier à imputer, sur le revenu global imposable, il faut retirer, éventuellement, de ce résultat, la part d’intérêt, dépassant le montant des loyers perçus. Pour l’imputation, deux cas se présentent, si le montant de la part imputable est :
- en dessous de 10 700 € : la totalité du déficit foncier imputable vient se déduire des revenus ;
- au-dessus de 10 700 € : la fraction dépassant le plafond de 10 700 € est reportable aux revenus fonciers, de façon équitable sur les 6 années suivantes.
Pratiquement, pour ce dernier, si, par exemple, pour un déficit foncier dont la part imputable est de 11 900 €, on ne déduira que 10 700 € de ses revenus, et l’on déduira 200 € tous les ans pendant 6 ans, soit 10 700 – 11 900 /6 = -200 €.
Le rôle des intérêts dans le déficit foncier
Il ne faut pas oublier que le déficit foncier, pour être imputable sur le revenu imposable, ne doit pas provenir des intérêts. D’une part, si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, la part entière du déficit foncier est imputable à la base d’imposition de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €. D’autre part, par contre, si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d’intérêts n’est pas déductible des revenus, mais est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de façon équitable.
En guise de conclusion, l’imputation, qui a pour finalité la réduction d’impôts, est effective qu’à partir de la date de déclaration de revenus, en joignant toutes les pièces nécessaires, comme, entre autres, tous les justificatifs de charges, les factures des travaux.